عبدالعزيز السلامة 
هناك عدد قليل من القضايا التي ولدت قدراً كبيراً من الاتفاق اليوم مثل تشخيص الإسكان في كاتالونيا. وتقدر الفجوة السكنية حاليا بحوالي 140 ألف أسرة، كما أن القدرة على تحمل تكاليف السكن تشكل مصدر قلق اجتماعي كبير، وخاصة بين الشباب. ومع ذلك، لا يوجد سوى القليل من الإجماع حول كيفية حل هذه الفجوة. وبينما يستمر الطلب في النمو، فمن الواضح أن بناء المساكن غير كاف، وينمو المخزون من المساكن بمعدل يتجاوز الطلب الحالي.
وفي هذا السياق، تركز الجدل السياسي مرة أخرى على مشروع قانون جديد، يهدف هذه المرة إلى منع البعض من شراء المنازل التي صنفها مجلس النواب على أنها «مشتريات مضاربة». ومن الرابطة المهنية في كتالونيا (APCE)، أكد رئيسها خافيير فيلاجوانا أن فكرة مكافحة السلوك الذي يلوث السوق يمكن تقاسمها، لكن الصراع ينشأ عندما يصل هذا التعريف إلى جميع أنواع الأنشطة المتعلقة بتطوير أو تجديد أو تجديد المدن، مما يخلط بين البناء والخيال. هل يمكن لمثل هذا التنظيم أن يساعد حقاً في توفير المزيد من المساكن أم أنه يخاطر بفعل العكس؟
وهذا هو بالضبط المنظور الذي تستكشف فيه PACE هذه المبادرة. ولا يقتصر اهتمامهم على محتوى اللائحة فحسب، بل في حقيقة أنه عندما تكون المشكلة الرئيسية هي الافتقار إلى السكن، فإن أي إجراء يقلل من القدرة على إنتاج معدات جديدة ينهي، قبل كل شيء، أولئك الذين يبحثون عن منزل. وقال خافيير فيلاجوانا: “المشكلة ليست في من يشتري، هناك نقص في المنازل”.
فهل يمكن لهذا النظام أن يساهم في زيادة الرخاء؟
في العقد الماضي، ركز جزء كبير من سياسة الإسكان العام على التدخل في المخزون الحالي: تم توسيع تعريف المالك الرئيسي، وتم تحديد الإيجارات وأضيفت جميع أنواع التزامات التنفيذ إلى المالكين. تمت الموافقة على العديد من اللوائح، ولكن تم بناء عدد قليل جدًا من المنازل. وبعد مرور عشر سنوات، تستمر فجوة الإسكان في الاتساع، وتستمر كتالونيا في إنتاج أقل من نصف المنازل التي تحتاجها كل عام.
وقال فيلاجوانا “نتيجة ذلك واضحة. فمشكلة نقص المخزون الكافي تجعل أسعار الشراء والإيجار باهظة الثمن، وتجعل تحرير الشباب صعبا وتقييد حركة آلاف الأسر”.
تتفق التقارير الواردة من مختلف الإدارات على أن إنتاج المباني الجديدة أقل من الاحتياجات الحقيقية، خاصة في مناطق مثل برشلونة ومنطقتها.
وبالنسبة لزعيم المطورين الكاتالونيين، فإن هذا السياق يجبرنا على طرح السؤال الأول: إذا كان هناك نقص في المساكن، وخاصة الإسكان الميسر، فلماذا يستمر النقاش في التركيز بشكل شبه حصري على من يمكنه الشراء وليس على كيفية بناء المزيد من المساكن؟
“زيادة المعروض تتطلب العمل وتركيز كل الجهود على العوامل التي تضمن المعروض من المساكن، مثل الإنتاج النهائي للأراضي، والمدن القوية، والأمن في التخطيط، وتحسين التنمية، والشراكات بين القطاعين العام والخاص، وسهولة الإدارة والاستقرار. وقال خافيير فيلاجوانا إن الحد من بعض عمليات الاستحواذ لا يحل أياً من هذه المشاكل”.
المضاربة مقابل العمل الإنتاجي
عادة ما يتم تقديم النقاش الافتراضي على أنه مواجهة بين أولئك الذين يريدون محاربة شرور معينة وأولئك الذين من المفترض أنهم ضد القيام بذلك. ومع ذلك، فإن المسألة أكثر تعقيدا.
ترى APCE أن الاقتراح يستخدم تعريفًا مشوهًا لـ “شراء القيمة”، إلى حد تضمين جميع أنواع الأنشطة المفيدة التي تمكن من إنتاج منتجات جديدة. وقال “إن الاستحواذ على مبنى سيتم إصلاحه، أو شراء عقار متضرر لتحويله إلى منازل، أو إحياء المدن، أو مواصلة تطوير الأعمال، يتطلب الاستثمار من المرحلة الأولى للنظام. وإذا تم منع هذه المشاريع، ستكون هناك مباني لن يتم إصلاحها، وسيكون تحويل الأراضي إلى مواقع بناء صعبا، ولن يكون هناك انخفاض في الاقتصاد الذي خططت له شركة البوتاس العربية”. كاتالونيا و APCESpaña.
ويجب أن تحافظ السياسات على هذه الاستثمارات التي تسمح ببناء أو إصلاح أو ترميم المساكن
وقد حذر العديد من الخبراء في القانون المدني والتخطيط الحضري والقانون الدستوري من أن نطاق القيود والتعريفات المستخدمة تثير الشكوك حول شرعيتها، وأوصوا بتحديد أكثر دقة للأنشطة المعنية وإجراء تحليل أعمق للقيود التي تم النظر فيها.
التأثير على الاستثمار
هناك حقيقة اقتصادية غالباً ما لا يتم ملاحظتها في النقاش العام: المنازل التي سيتم تسليمها خلال أربع سنوات بدأ بناؤها قبل ظهور الرافعة.
“يبدأ كل مشروع سكني بحيازة الأرض أو المبنى. ثم يأتي التمويل، وتصميم المشروع، وعملية التخطيط الحضري، والترخيص، وأخيرا المشاريع. إنها عملية طويلة وبالغة الأهمية ومعرضة للخطر حتى قبل ظهور العرض. وقال كزافييه فيلاجوانا: عندما تتوقف أي من هذه الخطوات لأن المشروع يخضع لقيود جديدة، فإن النتيجة لا تقتصر على التخفيض في السنوات الخاصة.
ويفرض اقتراح الكونجرس قيودا يمكن أن يكون لها تأثير مباشر على الاستثمار العقاري
ولذلك، تواصل APCE أن السياسة العامة يجب أن تكون مختلفة وأن تنقذ هذه الاستثمارات التي تسمح ببناء أو تجديد أو ترميم المنازل لدمجها في السوق. ليس لجميع المشتريات نفس التأثير على القدرة على تحمل تكاليف السكن. يستجيب معظمهم للحاجة إلى تجديد المباني وتحويل المدينة وتوفير السكن.
المزيد من المساكن يتطلب زيادة العرض
ولن يتم تخفيف أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن إذا استمر التركيز على الاستثمارات القائمة. ويمكن لإدارة الطلب أن تغير بعض الاتجاهات، ولكنها لا تحل محل الحاجة إلى زيادة المعروض من المساكن.
ولهذا السبب، ترى جمعية المهنيين في كاتالونيا أن أي إصلاح يجب أن يتضمن تدابير تهدف إلى تسهيل إنشاء مساكن جديدة والحفاظ على هذه الاستثمارات التي تسمح بتوسيع الاستثمار.
عندما لا يتم بناء المنازل، فإن المواطنين هم من يدفعون العواقب
يتذكر حزب APCE أن التقارير المختلفة التي أعدها خبراء في القوانين الإدارية أظهرت إمكانية التعارض مع الدستور.
وتنظيم هذه الأهمية سيتطلب نقاشا برلمانيا مكثفا بمشاركة خبراء وخبراء قانونيين وسلطات وممثلي القطاع. يمكن للنهج المنتظم أن يسمح بتنويع تأثيره وتحسين تعريف الأنشطة المعنية وتشجيع تطوير المساكن الجديدة.
بالنسبة لخافيير فيلاجوانا، فإن التحدي الحقيقي لا يتمثل في توزيع ما يكفي من الغذاء بأي شكل من الأشكال، ولكن في ضمان وجود العديد من المنازل. “عندما لا تبدأ الوظائف ولا يتم بناء المنازل، فإن من سيدفع العواقب في النهاية هم المواطنون، الذين يواصلون البحث عن منزل غير موجود”.
